Nos últimos meses, muitos investidores de fundos imobiliários (FIIs) notaram quedas significativas nos seus rendimentos. Para quem acompanha o mercado, essa queda pode parecer alarmante, principalmente ao olhar para o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). Apenas nos últimos 30 dias, o IFIX registrou uma queda de 4,28%, enquanto o mês de setembro apresentou um desempenho negativo de 2,58%, sendo o pior resultado desde 2022. Em outubro, a queda continuou acumulando 1,88%. No acumulado de 2024 até o momento (Year to Date), o desempenho já é negativo em aproximadamente 2,6%.
Por que os FIIs estão caindo?
A queda dos FIIs pode ser atribuída a dois fatores principais: o aumento dos juros de longo prazo e o risco fiscal no Brasil. O primeiro fator, a elevação dos juros, não é novidade. Quando as taxas de juros sobem, os FIIs tendem a sofrer, especialmente os fundos de tijolo (aqueles que investem diretamente em imóveis). Contudo, não é apenas a taxa Selic de curto prazo que afeta o desempenho desses fundos, mas também as taxas de longo prazo, como as oferecidas nos títulos do Tesouro IPCA+.
O aumento dos juros de longo prazo está diretamente ligado ao segundo fator, o risco fiscal do Brasil. Com um governo que tem gastado mais do que arrecada, o endividamento público cresce, elevando a necessidade de captação de recursos por meio de títulos públicos. Quando o mercado percebe esse desequilíbrio fiscal, a percepção de risco aumenta, o que eleva ainda mais os juros necessários para atrair investidores dispostos a financiar essa dívida.
Como os juros afetam os Fundos Imobiliários?
É importante entender como os juros influenciam diretamente o preço dos ativos de risco, como os fundos imobiliários. Quando os juros de longo prazo sobem, os investidores tendem a preferir a segurança dos títulos de renda fixa, que passam a oferecer retornos mais atrativos em comparação aos FIIs. Isso gera uma migração de capital, desvalorizando os fundos imobiliários até que seus rendimentos se tornem novamente competitivos.
O mercado financeiro costuma utilizar o Modelo de Gordon para precificar FIIs. Esse modelo sugere que o preço de um fundo imobiliário é calculado dividindo-se os dividendos esperados pelos próximos 12 meses pela diferença entre a taxa de retorno exigida e o crescimento esperado dos dividendos. Se a taxa de retorno exigida (influenciada pelos juros de longo prazo) aumenta, o preço do fundo imobiliário tende a cair, como observamos recentemente.
Está na hora de comprar FIIs?
Com tantas quedas no mercado, a pergunta que muitos fazem é: “É uma boa hora para comprar FIIs?” A resposta não é simples. Embora existam fundos de qualidade que estão sendo negociados a preços descontados, o cenário econômico e fiscal brasileiro ainda apresenta incertezas. O risco fiscal continua alto, o que pode manter as taxas de juros elevadas por mais tempo, pressionando ainda mais o mercado de fundos imobiliários.
Por outro lado, quando comparamos os FIIs com os títulos públicos de longo prazo, percebemos que o prêmio de risco atual (diferença de retorno entre os FIIs e os títulos públicos) está em níveis historicamente altos, sugerindo que há boas oportunidades para investidores dispostos a correr um pouco mais de risco. No entanto, é fundamental lembrar que o mercado de FIIs no Brasil é dominado por investidores pessoa física, muitos dos quais tomam decisões baseadas apenas no histórico de dividendos passados, sem considerar adequadamente os riscos futuros.
Como Investir em FIIs com Segurança?
Para quem está pensando em entrar ou aumentar sua exposição em FIIs, a chave é ter uma carteira diversificada. Não coloque todo o seu capital em um único fundo ou segmento. Ao invés disso, busque fundos que tenham histórico sólido de gestão e imóveis bem localizados. Além disso, considere sempre a relação entre o risco e o retorno potencial. Lembre-se de que, em tempos de incerteza, ter uma visão de longo prazo pode ser o diferencial para obter bons resultados.
Em resumo, o cenário atual do mercado de FIIs pode representar uma oportunidade, mas exige cautela. Avalie os riscos, fique de olho nas taxas de juros e, principalmente, mantenha uma carteira bem equilibrada.
Esse é o momento de agir com estratégia e não com emoção.